Hausverwaltung Usedom - Blogbeitrag
Kalkulationshilfe bei Investments in Immobilien
[15.06.2017]
Es gibt viele Einwohner in Deutschland, die gerne in eine Immobilie investieren würden, jedoch nicht mit einfachen Mitteln das Investment überblicken können.
Deshalb haben wir unseren Immobilien-Investment-Rechner online gestellt.
Hier kann jeder mit wenigen Eingaben sehr schnell feststellen, wie sich nach seiner Prognose das Investment entwickeln wird. Da die meisten Investments mit einem Kredit finanziert werden, kann man gleichzeitig auch die Kreditbedingungen der Finanzierung mit einrechnen lassen und natürlich auch die Kreditbedingungen der 1.Anschlussfinanzierung eingeben.
Was rechnet das Script genau aus
Nach Eingabe der Gesamtkosten des Immobilieninvestments (Kaufpreis Immobilie zzgl. Kosten Notar und ggf. Makler), der Höhe des Kredits, der voraussichtlichen Jahreskaltmiete und einiges mehr rechnet das Script die Wirtschaftlichkeit des Investment.
Das Script zeigt Ihnen, ob nach Abzug aller Kosten am Ende des Jahres Geld übrig bleibt. Dies ist der so genannte Cash-Flow. Dieser ist in der oberen Tabelle rot eingefärbt.
Sie können sich nun entscheiden, ob Sie den Cash-Flow als Sondertilgung beim Kredit nutzen möchten. Dadurch sinken die Kreditschulden schneller. Hierzu müssen Sie im Script bei der Eingaben "Cash-Flow für Sondertilgung nutzen?" den Auswahlbutton auf "Ja" stellen. Im unteren Bereich sehen Sie zudem die Entwicklung des Immobilienkredits. Am Ende jedes Jahres wird der freie Cash-Flow dann vom restlichen Kreditbetrag abgezogen und Sie starten im Folgejahr mit einem Startbetrag aus Kreditbetrag Ende Vorjahr abzgl. Sondertilgung Cash-Flow.
Oder Sie nutzen den freien Cash-Flow und sparen diesen an, um in ein neues Investment oder anderes Projekt zu investieren. Hierzu müssen Sie im Script bei der Eingaben "Cash-Flow für Sondertilgung nutzen?" den Auswahlbutton auf "Nein" stellen. Dann sammelt sich ein möglicher Investmentbetrag in der oberen Tabelle in der Spalte "Bargeld" an. Jedoch gibt bei beim Kredit in diesem Fall keine Sondertilgung.
Natürlich berücksichtigt das Script auch die auf den Gewinn entfallende Einkommensteuer, welche beim Cash-Flow bereits abgezogen ist.
"Wert Immobilie" und "Nettovermögen"
In der oberen Tabelle finden Sie in den letzten 3 Spalten diese Begriffe, welche auf dem ersten Blick sehr merkwürdig erscheinen. Woher sollte das Script denn wissen, wie viel die Immobilie in beispielsweise 10 Jahren Wert ist?
Das Script kennt den Wert der Immobilie in beispielsweise 10 Jahre natürlich nicht. Bei einer Immobilienbewertung gibt es u.a. die Ertragswertmethode. Vereinfacht ausgedrückt berechnet die Ertragswertmethode den Wert der Immobilie aus der Jahreskaltmiete multipliziert mit einem Faktor. Das Script geht davon aus, dass der Faktor der Ertragswertmethode gleich bleibt und damit bei prognostiziert steigenden Mieten der Wert der Immobilie steigt.
Wenn Sie mehr über die Ertragswertmethode wissen möchten und die Einflüsse der Höhe der allgemeinen Kreditzinsen auf den Faktor zu Berechnung des Immobilienwertes, lesen Sie hier bitte weiter.
Das Nettovermögen ist der voraussichtliche Wert der Immobilie abzgl. der Höhe des Kredits ggf. zuzüglich des Bargeldbestands, wenn der Cash-Flow nicht zur Sondertilgung genutzt wird.
Höhe der Bewirtschaftungskosten
In der Literatur geht man im Allgemeinen von 25% aus, d.h. 1/4 der Nettokaltmiete muss aufgewendet werden für Kosten, die nicht über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden kann. Diese Kosten sind insbesondere die Verwaltergebühren und die Bezahlung der Instandhaltungsrücklage. Des weiteren wird eine kleiner Betrag angesetzt für die Zeit, in welcher die Wohnung ggf. einmal nicht vermietet ist (Mietausfall). Nach unseren Erfahrungen sind die 25% Bewirtschaftungskosten bei kleineren Wohnung mit geringen Mieten anzusetzen. Bei Wohnungen mit einer höheren Miete ist prozentual die Verwaltergebühr nicht so hoch und daher setzen wir hier nur 20% Bewirtschaftungskosten an.
Viel Spaß beim probieren und kalkulieren.
Sollten Sie Fragen haben, dann schreiben Sie uns bitte über dieses Kontaktformular