Hausverwaltung Usedom - Blogbeitrag
Wie hoch ist die Rendite einer Ferienwohnung in Heringsdorf
[17.05.2017]
Wir sehen auf Usedom in den drei Kaiserbädern (Heringsdorf, Ahlbeck und Bansin) immer neue Bauten für Kapitalanleger entstehen. Die Kaufpreise bei diesem Neubauten bewegen sich bei ab 3.500,00 EUR/m² in schlechten Lagen (direkt an der Hauptstraße) bis über 5.000,00 EUR/m² in sehr guten Lagen wie z.B. direkt an der Strandpromenade.
Hier stellt sich die Frage, lohnt sich ein derartiger Kauf, wenn man mit der Immobilie eine gute Rendite erzielen will.
Als aller erstes müsste sich der Käufer den Ferienwohnungsmarkt in unmittelbarer Nähe anschauen. Diese Zeit nehmen sich leider die wenigsten Käufer und vertrauen auf Fantasieumsatzzahlen von Vermietungsagenturen, denn die sollten es schließlich wissen.
Aus diesem Grund gebe ich hier einmal einen Überblick für eine Ferienwohnung mit 1 Schlafzimmer und ein Wohnschlafzimmer (ca. 45m²) für maximal 4 Gäste, Lage an der Strandpromenade oder sehr nahe an der Strandpromenade. Als Vergleichsobjekt eine Ferienwohnung mit 2 Schlafzimmer und ein Wohnschlafzimmer (ca. 60m²) für maximal 6 Gäste in gleicher Lage.
| Saison | Preis FeWo 2 Zimmer max. 4 Personen | Preis FeWo 3 Zimmer max. 6 Personen |
|---|---|---|
| Winter (ca. 130 Tage) | 40,00 EUR | 50,00 EUR |
| Frühling/Herbst (ca. 165 Tage) | 65,00-80,00 EUR | 75,00-90,00 EUR |
| Sommerferien/Silvester (ca. 70 Tage) | 125,00 EUR | 140,00 EUR |
Eine sehr gute Agentur erreicht 180 bis 200 Tage Vermietung der Ferienwohnung. In diesem Beispiel wären das Vollvermietung in der Hochsaison (70 Tage), gute Vermietung in der Nebensaison (110 Tage) und 10 Tage im Winter. In diesen 190 Tagen Vermietung erreichen die Ferienwohnungen folgenden Umsatz.
FeWo 2 Zimmer: 70 Tage x 125,00 EUR + 110 Tage x 70,00 EUR + 10 Tage x 40,00 EUR = 16.850,00 EUR Umsatz
FeWo 3 Zimmer: 70 Tage x 140,00 EUR + 110 Tage x 82,00 EUR + 10 Tage x 50,00 EUR = 19.320,00 EUR Umsatz
Auf den ersten Blick sind diese Umsätze für eine kleine Wohnung sehr hoch, wären da nicht all die folgenden Abzüge. Diese neuen Häuser haben neben den allgemeinen Kosten für Heizung, Strom, Wasser, Hausmeister von 3,00 EUR/m² noch weitere hohe Kosten für Fahrstühle und Pool- und Saunabereich. Diese zusätzlichen Kosten betragen mindestens weitere 3,00 EUR/m². Ich habe in der Rechnung nur 6,00 EUR/m² Kosten monatliche Hausgeld angesetzt inklusive Instandhaltungsrücklage (IHR).
| FeWo 2 Zimmer | FeWo 3 Zimmer | |
|---|---|---|
| Umsatz brutto | 16.850,00 EUR | 19.320,00 EUR |
| abzgl. 7% Umsatzsteuer | 1.102,34 EUR | 1.263,93 EUR |
| Umsatz netto | 15.747,66 EUR | 18.056,07 EUR |
| abzgl. 18% Provision Vermietungsagentur | 2.834,58 EUR | 3.250,09 EUR |
| abzgl. Hausgeld 6,00 EUR/m² monatlich inkl. IHR | 3.240,00 EUR | 4.320,00 EUR |
| abzgl. Grundsteuer/Versicherungen | 300,00 EUR | 400,00 EUR |
| abzgl. Jahreskurabgabe Eigentümer p.P. 70 EUR | 140,00 EUR | 140,00 EUR |
| Erhalt Einrichtung FeWo | 400,00 EUR | 500,00 EUR |
| Ertrag Ferienwohnung | 8.833,08 EUR | 9.445,98 EUR |
Nun hängt es von Ihnen ab, welchen Kaufpreis Sie maximal zahlen sollten. Des weiteren müssen Sie beachten, dass Sie Kaufnebenkosten haben, wie z.B. netto 6% Maklerprovision, Grunderwerbsteuer 5%, Kosten Notar+Sonstiges 2%, also insgesamt 13%.
In der folgenden Tabelle zeigen wir Ihnen den Höchstkaufpreis, wenn Sie eine Rendite von 4%, 5% bzw. 6% erreichen wollen.
| FeWo 2 Zimmer 45m² | FeWo 3 Zimmer 60m² | |
| max Kaufpreis (netto) inkl. Parkplatz bei 6% Rendite | 130.281,48 EUR | 139.321,26 EUR |
| (pro m²) | 2.895,14 EUR | 2.322,02 EUR |
| max Kaufpreis (netto) inkl. Parkplatz bei 5% Rendite | 156.337,77 EUR | 167.185,51 EUR |
| (pro m²) | 3.474,17 EUR | 2.786,43 EUR |
| max Kaufpreis (netto) inkl. Parkplatz bei 4% Rendite | 195.422,21 EUR | 208.981,89 EUR |
| (pro m²) | 4.342,72 EUR | 3.483,03 EUR |
BERECHNEN SIE ES DOCH EINFACH SELBST -> Berechnung maximaler Kaufpreis einer Ferienwohnung
Fazit
Um diese sehr guten Umsätze mit einer Ferienwohnung zu erreichen, benötigen Sie eine Ferienwohnung in einer Toplage in Heringsdorf. Allerdings werden Sie derzeit keine Ferienwohnung in der Toplage zu einem Preis kaufen können, der eine ordentliche Rendite ermöglicht.