Hausverwaltung Usedom - Blogbeitrag

WEG und Mietnebenkostenabrechnung - Abflussprinzip oder Leistungsprinzip

Zuerst einmal sollte man grundsätzlich verstehen, was der Unterschied zwischen Abflussprinzip und Leistungsprinzip (auch Zeitabgrenzungs- oder Verbrauchsprinzip genannt) ist. Hierzu das Beispiel einer am 01.07.2016 gezahlten Hausversicherung mit einer Laufzeit von 12 Monaten und einem im Voraus fälligen Jahresbetrag von 600,00 EUR.

Beim Abflussprinzip werden die Kosten dann geltend gemacht, wenn diese bezahlt sind. Da die Versicherung am 01.07.2016 in voller Höhe bezahlt sind, sind die Kosten nach dem Abflussprinzip in Höhe von 600,00 EUR in 2016 abzurechnen.

Beim Leistungsprinzip dürfen dagegen nur die Kosten angesetzt werden, die im Abrechnungszeitraum auch tatsächlich verbraucht bzw. in Anspruch genommen wurden. Die Versicherung wurde für 12 Monate bezahlt, jedoch nur für 6 Monate (7/2016 - 12/2016) im Jahr 2016 verbraucht. Damit darf nach dem Leistungsprinzip nur 6 von 12 Monaten angesetzt werden also 1/2. Nach dem Leistungsprinzip werden in 2016 für diese Versicherung nur 300,00 abgerechnet.

Der BGH hat mir Urteil vom 17.02.2012, V ZR 251/10 entschieden, wie eine WEG-Abrechnung auszusehen hat. Der BGH unterscheidet hierbei die Gesamtabrechnung - also die Kosten der gesamten Gemeinschaft - und die Einzelabrechnung gegenüber jedem einzelnen Eigentümer.


WEG Gesamtabrechnung
Zur Gesamtabrechnung führt der Senat wörtlich folgendes aus: "Die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat gemäß § 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung zu erstellen. In dieser sind die gesamten im Kalenderjahr angefallenen tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben auszuweisen (Senat, Urteil vom 4. Dezember 2009 - V ZR 44/09, NJW 2010, 2127, 2128, Rn. 10). Die Abrechnung soll den Wohnungseigentümern aufzeigen, welche Ausgaben und welche Einnahmen die Wohnungseigentümergemeinschaft im Abrechnungszeitraum wirklich hatte. Deshalb dürfen in ihr nur tatsächlich erzielte Einnahmen und tatsächlich erfolgte Ausgaben gebucht werden."
und weiter heißt es
"ist in der Gesamtabrechnung ausnahmslos am Einnahmen-Ausgaben-Prinzip festzuhalten".

Somit hat jeder Eigentümer einer WEG eine Gesamtabrechnung zu erhalten, die nach dem Abflussprinzip erstellt wurde.


WEG Einzelabrechnung
Zur Einzelabrechnung führt der Senat im Urteil folgendes aus: "Die Heizkostenverordnung erfordere keine Abweichung, da die dort vorgeschriebene verbrauchsabhängige Verteilung lediglich die Einzelabrechnungen betreffe. In die Gesamtabrechnung müssten daher alle tatsächlichen Zahlungsflüsse, die im Zusammenhang mit der Anschaffung und dem Verbrauch von Brennstoff stehen, eingestellt werden, während in den Einzelabrechnungen die auf den konkreten Verbrauch entfallenden Kosten zu verteilen sind."

Somit hat jeder Eigentümer einer WEG eine Einzelabrechnung zu erhalten, die grundsätzlich nach dem Abflussprinzip erstellt wurde, jedoch bei den Kostenpositionen der Heizkostenverordnung nach tatsächlichem Verbrauch (Leistungsprinzip) abzurechnen ist.


Pflichten für WEG-Verwalter
Viele WEG-Verwaltungen haben dieses Urteil noch nicht umgesetzt, d.h. sie erstellen nicht zwei verschiedene Abrechnungen, eine Gesamtabrechnung nach dem Abflussprinzip und eine Einzelabrechnung nach dem Abflussprinzip und Leistungsprinzip.

Eine Abrechnung reicht hier nicht, da Gesamtabrechnung und Einzelabrechnung nicht deckungsgleich sind.

Im BGH-Urteil vom 17.02.2012, V ZR 251/10 macht der Senat hierzu folgende Ausführungen: " Dass insoweit dann keine Deckungsgleichheit zwischen Einzel- und Gesamtabrechnung mehr bestehe, sei in deren unterschiedlichen Zielrichtungen begründet. Die Gesamtabrechnung diene der Kontrolle des Verwalters, die Einzelabrechnungen hingegen der Kostenverteilung im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer."


Mietnebenkostenabrechnung
Nun erhält der Wohnungseigentümer vom WEG Verwalter eine Einzelabrechnung entsprechend dem BGH-Urteil vom 17.02.2012 und fragt sich, ob er mit dieser Einzelabrechnung gegenüber dem Mieter abrechnen kann.

Im Urteil vom 20. Februar 2008, Az. VIII ZR 49/07 hat sich der BGH damit beschäftigt, ob der Vermieter grundsätzlich nach dem Abflussprinzip abrechnen darf und hat dieses bejaht. Folglich kann der Vermieter mit dieser Einzelabrechnung gegenüber dem Mieter abrechnen, da alle Kosten (bis auf Heizkosten) nach dem Abflussprinzip abgerechnet worden sind und die Kosten bezüglich der Heizkostenverordnung nach dem Leistungsprinzip (Verbrauch) abgerechnet worden sind.


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