Hausverwaltung Usedom - Blogbeitrag
Rechtsfolgen des Eigentümerwechsels
[01.12.2016]
Gemäß § 10 Abs.1 WEG sind "Inhaber der Rechte und Pflichten nach den Vorschriften dieses Gesetzes ... sind die Wohnungseigentümer". Folglich hat nach Eigentumswechsel der Verkäufer, Schenker, Erblasser und Zwangsversteigernde keine Rechte mehr.
Nach dem Eigentumswechsel hat nur der neue Eigentümer das Recht zur Teilnahme an der Eigentümerversammlung und alle damit verbundenen Rechte wie z.B. das Recht auf der ETV abzustimmen, Anträge auf die Tagesordnung setzen zu lassen usw.
Dem alten Eigentümer treffen dafür keine neuen Verpflichtungen. Diese treffen ab Eigentumswechsel ausschließlich den neuen Eigentümer.
Mit Eigentumswechsel verliert der ausgeschiedene Eigentümer jedoch nicht seine Altverpflichtungen wie z.B. Rückstände aus Hausgeldzahlungen. Diese Altverpflichtungen kann die Eigentümergemeinschaft noch mehrere Jahre gegenüber dem ausgeschiedenen Eigentümer geltend machen und zur Not auch gerichtlich eintreiben lassen. Allein die Verjährung ist hier zu beachten.
Dem neuen Eigentümer treffen alle (auch schon beschlossenen) Zahlungsverpflichtungen mit Fälligkeit nach Eigentumswechsel, wie z.B. die monatliche Hausgeldzahlung aus beschlossenen Wirtschaftsplan, die beschlossene Sonderumlage oder die Abrechnungsspitze aus der Jahresabrechnung. Nachfolgend einige Beispiele.
Beispiel 1 - Zahlungsverpflichtungen aus beschlossenen Wirtschaftsplan
Die Wohneigentümergemeinschaft (WEG) hat auf der Eigentümerversammlung (ETV) am 17.06.2015 den Wirtschaftsplan für den Zeitraum 01.01.2016 - 31.12.2016 beschlossen. Damit verbunden sind monatliche Hausgeldzahlungen von beispielsweise 256,00 EUR zum 1. eines jeden Monats. Nutzen- und Lastenwechsel wurde im Kaufvertrag zum 05.06.2016 vereinbart. Die Eintragung des neuen Eigentümer im Grundbuch erfolgte am 17.11.2016.
Lösung:
Der neue Eigentümer schuldet ab Eigentumswechsel (17.11.2016) die monatlichen Hausgeldzahlungen ab dem 01.12.2016 in Höhe von monatlich 256,00 EUR.
Im Innenverhältnis zwischen Käufer und Verkäufer wurde Nutzen- und Lastenwechsel zum 05.06.2016 vereinbart. Dies bedeutet jedoch nur, dass der noch im Grundbuch eingetragene Verkäufer die laufenden Hausgelder ab 01.07.2016 weiterhin schuldet, jedoch der Käufer ggf. sich verpflichtet hat, diese Hausgelder zu zahlen.
Beispiel 2 - Zahlungsverpflichtungen aus beschlossenen Sonderumlage
Die WEG hat auf der ETV am 17.06.2015 auch beschlossen, dass eine Sonderumlage am 01.08.2016 fällig wird. Für diese Wohnung beträgt der Anteil der Sonderumlage beispielsweise 812,00 EUR.
Lösung:
Der neue Eigentümer schuldet alle ab Eigentumswechsel (17.11.2016) fälligen Zahlungen. Die Sonderumlage ist jedoch bereits am 01.08.2016 fällig. Somit schuldet er diese nicht.
Im Innenverhältnis zwischen Käufer und Verkäufer wurde Nutzen- und Lastenwechsel zum 05.06.2016 vereinbart. Dies bedeutet, dass der noch im Grundbuch eingetragene Verkäufer die zum 01.08.2016 fällige Sonderumlage in Höhe von 812,00 schuldet. Inwieweit sich ggf. der Käufer verpflichtet hat, diese zu bezahlen, müssen Käufer und Verkäufer selbst klären.
Beispiel 3 - Zahlungsverpflichtungen aus Jahresabrechnung
Die WEG hat auf einer weiteren ETV am 09.12.2016 die Jahres- und Einzelabrechnungen 2015 beschlossen. Für diese Wohnung ergibt sich eine Abrechnungsspitze mit einem Zahlbetrag von 317,00 EUR.
Lösung:
Der neue Eigentümer schuldet alle ab Eigentumswechsel (17.11.2016) fälligen Zahlungen. Die Abrechnungsspitze 2015 ist mit Beschluss am 09.12.2016 fällig. Somit schuldet er diese. Inwieweit der neue Eigentümer ggf. einen Anspruch gegen den alten Eigentümer aus Kaufvertrag hat, muss dieser alleine prüfen.