Hausverwaltung Usedom - Blogbeitrag

Passives Einkommen durch Immobilieninvestments

Jeder, der sich über das erste Mal vom passiven Einkommen gehört hat, ist sicherlich begeistert, denn passives Einkommen bedeutet, dass man Geld verdient, ohne dabei zu arbeiten. Die Liste von Möglichkeit - passives Einkommen zu kreieren - ist lang. Uns interessiert in diesem Beitrag jedoch nur passives Einkommen durch Immobilieninvestments.

Grundsätzlich ist die Idee sehr einfach. Man kauft eine Immobilie mit etwas Eigenkapital und danach "zahlt sich die Immobilie selbst ab", d.h. die monatlichen Mieteinnahmen sind höher als die monatlichen Kreditraten. Da in den Kreditraten auch eine Kredittilgung enthalten, wird der Kredit über die Jahre immer weniger. Gleichzeitig steigen im Allgemeinen die Mieten und das Verhältnis Mieteinnahmen zu Kreditraten bzw. Kredithöhe wird immer positiver.

Jeder kann leicht eine solche Planung von Passiven Einkommen durchrechnen lassen mit Hilfe des Immobilien-Investment-Rechner.

In diesem Rechner sind dafür einige Felder mit Daten zu füllen. Es muss angegeben werden, wie teuer der Kauf der Immobilie inklusiver aller Nebenkosten wie Makler, Grunderwerbsteuer, Notar usw. sein wird, wie hoch der Kredit ist und mit welchen Kreditkonditionen der Immobilienkredit ausgestattet ist. Des weiteren müssen Prognosen abgegeben werden bezüglich der Höhe der Miete, der Höhe der durchschnittlichen Mietsteigerungen und die Höhe der Bewirtschaftungskosten.

Da nicht alle schon von Anfang an Immobilienprofis sind, gibt es zum Rechner auch eine Hilfeseite zum Immobilien-Investment-Rechner, die alles einmal genau erklärt.


Wer nun das Glück hat, eine Immobilie am Markt zu finden, die nach Eingabe der Eckdaten im Immobilien-Investment-Rechner es schafft, dass "sich die Immobilie selbst abzahlt", der ist auf dem richtigen Weg. Er ist dennoch noch lange nicht am Ziel. Im Rechner, d.h. auf dem Papier ist es sehr einfach mit netten ggf. zu optimistischen Prognosen eine derartige Wohnung und die dazu gehörige Kreditfinanzierung zu kreieren. Man kann vor dem geistigen Auge schon das "Passive Einkommen" in Form von zusätzlichen Cash-Flow sehen und das macht einen gierig, es so schnell wie möglich umzusetzen. Lesen sie daher bitte erst einmal weiter!



Warum gehen viele Immobilieninvestments schief und landen später teilweise beim Amtsgericht zur Zwangsversteigerung?
Jeder sollte sich vor dem Kauf einer Immobilie folgendes klarmachen. Wenn wir Deutsche einen Fernseher kaufen für unter 1.000,00 EUR, dann haben wir uns wochenlang schlau gemacht, haben Test und Empfehlungen gelesen und am Ende am Markt genau gesucht, wo wir diesen Fernseher günstig einkaufen können.

Wenn wir Deutsche ein Auto kaufen für unter 30.000,00 EUR, dann haben wir vermutlich nicht nur mit dem Wunschauto eine ausgiebige Probefahrt gemacht, sondern zusätzlich auch Probefahrten mit Autos der Konkurrenz. Weiterhin haben wir zig Berichte in Autozeitschriften gelesen, dazu noch mit Freunden ausgetauscht und den 100.000km-Dauertest sehr aufmerksam verfolgt.

Wenn der normale Deutsche eine Immobilie kauft, welche oft über 100.000,00 EUR kostet, dann hat er sich im Allgemeinen kaum bis gar nicht belesen.

Warum macht man sich als Verbraucher bei Käufen von Elektrogeräten und Autos so schlau und bei wirklich teuren Immobilieninvestments verzichtet man darauf? Ab diesem Zeitpunkt braucht man als unbelesener und schlecht informierter Käufer einfach nur noch Glück, dass das Investment gut ausgeht.

Oder Sie beginnen, nach guten Fachbüchern für Immobilieninvestments zu suchen und studieren diese mindestens genauso intensiv wie die wöchentlich erscheinende Autozeitschrift. Suchen sie sich Gleichgesinnte, mit denen sie sich intensiv mit dem Thema Immobilien auseinandersetzen können.

Erst wenn sie merken, dass sie sich für das Thema Immobilien wirklich begeistern können, sollten sie über ein Immobilieninvestment nachdenken.



Nicht alles liegt in ihrer Hand!
Auch wenn sie sich gut informiert haben, Sachbücher gelesen haben, sich mit anderen Investoren ausgetauscht haben, kann immer noch etwas schiefgehen. Garantien gibt es im Leben eben nicht. Jedoch ist die Chance eines Fehlinvestments wesentlich geringer als bei unbelesenen Käufern.

Beim Kauf einer Immobilie müssen sie Prognosen für mehrere Jahre abgeben und schon hier kann man sich kräftig vertun. Kein Mensch weiß, ob die Gemeinde, in welcher sich die Kaufimmobilie befindet, in 10 Jahren immer noch so gut dasteht wie heute.

Ggf. geht es der Gemeinde immer noch gut, nur die Wohnung passt nicht mehr zu den Wünschen der Mieter. Stellen sie sich vor, sie haben eine Dreizimmerwohnung gekauft und einige Jahre später gibt es mehr Singles und Alleinerziehende, welche auch aus Kostengründen nur noch 1 bis 2-Zimmer-Wohnungen suchen.

Oder sie haben in Berlin eine Wohnung gekauft, welche als Ferienwohnung sehr hohe Einnahmen einbringen würde und dementsprechend hoch war auch der Kaufpreis. Leider hat Berlin auf einmal ein Gesetz erlassen, dass keine privaten Ferienwohnungen in Berlin mehr erlaubt sind. Die Mieteinnahmen bei der Dauervermietung sind sehr viel niedriger als die prognostizierten Einnahmen als Ferienwohnung.

Natürlich gibt es auch positive Überraschung als Investor, wie z.B. die in letzter Zeit stark steigenden Mieten in Deutschlands Großstädte. Auf die positiven Überraschungen muss jedoch nicht weiter eingegangen werden, da positive Überraschungen das Investment nicht zum Scheitern bringen können.



Was bedeutet das für Ihre Rendite-Erwartungen?
Ihn sollte völlig klar sein, dass jeder, der Investmentrisiken eingeht, eine höhere Rendite erwarten und erreichen sollte, als eine Rendite auf dem Festgeldkonto.

Ein Kauf einer Immobilie ist ein Risiko. Somit sollte die angestrebte Rendite Minimum 2% über der Rendite für 10jährige Festgeldzinsen liegen. Aktuell bekommt man für 10jährige Festgeldanlagen ca. 2% Zinsen (Stand 06/2017).

Wenn sie eine Nettorendite von 4% anstreben, benötigen sie eine Bruttorendite von 5%. Abzüglich 20% Bewirtschaftungskosten ergibt das dann eine Nettorendite von 4%. Eine Bruttorendite von 5% entspricht einen Faktor 20. Multipliziert man den Faktor mit der erwarteten Nettokaltmiete ergibt das den maximalen Kaufpreis inklusiver aller Nebenkosten (Makler, Notar, Grunderwerbsteuer)


Beispiel:
maximaler Kaufpreis (inklusiver aller Nebenkosten) ist Jahreskaltmiete (6.000,00 EUR) x Faktor 20 = 120.000,00 EUR

anfängliche Jahreskaltmiete: 6.000,00 EUR 5,00% Bruttorendite
abzgl. Bewirtschaftungskosten 20% 1.200,00 EUR
anfängliche Jahresnettomiete: 4.800,00 EUR 4,00% Nettorendite



Lassen sie sich nicht von angegebenen Bruttorenditen täuschen, denn die Bewirtschaftungskosten (Verwaltergebühr, Instandhaltungsrücklage, möglicher Mietausfall usw.) haben Sie zu tragen, weil die Bewirtschaftungskosten den Mieter nicht als Nebenkosten weiter belastet werden können.

Erst nach Abzug der Bewirtschaftungskosten sehen sie, was als Nettomiete übrig bleibt. Und nur in Höhe der Nettomiete haben sie einen Geldzufluss, mit welchem sie Kreditraten bedienen können. Daher vergleicht man auch die Nettorendite einer Wohnung mit der Rendite einer 10jährigen Festgeldanlage.



ZUSAMMENFASSUNG
Passives Einkommen ist etwas richtig tolles. Keiner wird dauerhaft ein gutes passives Einkommen mit Immobilien erreichen, wenn er sich nicht ernsthaft mit dem Thema Immobilien befasst. Der Immobilien-Investment-Rechner ist eine sehr gute Hilfe bei der Berechnung des möglichen passiven Einkommens.



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