Hausverwaltung Usedom - Blogbeitrag
Falscher Umsatzsteuerausweis in der Jahresabrechnung der WEG
[03.05.2017]
Eine Hausverwaltung hat es falsch vorgemacht und viele andere Hausverwaltungen auf der Insel Usedom haben es falsch nachgemacht. Kein Wunder, denn viele verwaltete Wohnungen sind Ferienwohnungen und deren Eigentümer würden natürlich gerne die Vorsteuern aus den Kosten (Hausgeldern) absetzen.
Bei fast jeder Übernahme der Verwaltung haben wir die Frage der Eigentümer, warum wir keine Umsatzsteuer in den einzelnen Kostenpositionen der Jahres- und Einzelabrechnungen ausweisen. Schließlich wurde die durch die WEG gezahlte Umsatzsteuer aus den Eingangsrechnung der WEG in den Abrechnungen zuvor auch ausgewiesen und damit ein Vorsteuerabzug bei den jeweiligen Eigentümern ermöglicht.
Die Antwort ist ganz einfach. Die WEG hat nicht zur Umsatzsteuer optiert und unterliegt damit grundsätzlich der Umsatzsteuerbefreiung gemäß § 4 Nr. 13 UStG. Um die Umsatzsteuer den einzelnen Wohnungseigentümern ausweisen zu können, ist deshalb die sogenannte Option im Sinne des § 9 Abs. 1 UStG erforderlich. Der Verzicht auf die Steuerbefreiungen (§ 9 UStG) muss in der Gemeinschaftsordnung vereinbart sein. Ein nachträglicher Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung kann den Verzicht auf die Steuerbefreiungen nicht herbeiführen, da gemäß § 10 Abs.3 WEG Änderung von Vereinbarungen (z.B. einer Teilungserklärung) zur Wirksamkeit im Grundbuch eingetragen sein müssen.
Wird von der Hausverwaltung trotz fehlender Option im Sinne des § 9 Abs. 1 UStG die Umsatzsteuer ausgewiesen, führt dieses zu folgenden steuerlichen Konsequenzen:
- Da die WEG ohne Verzicht auf die Steuerbefreiungen ausschließlich steuerfreie Umsätze tätigt, kann die WEG keine Umsatzsteuer gesondert ausweisen und die Umsatzsteuer aus den Eingangsrechnungen nicht als Vorsteuerabzug beim Finanzamt geltend machen.
- Die von der WEG in der Jahresabrechnung ausgewiesene Umsatzsteuer ist daher ein unrichtiger bzw. unberechtigter Steuerausweis gemäß § 14c UStG.
- Die WEG schuldet den unberechtigter Steuerausweis und muss diesen Betrag an das Finanzamt bezahlen.
- Der Eigentümer hat jedoch kein Recht auf Vorsteuerabzug, da gemäß § 15 UStG nur ein Vorsteuerabzug in Frage kommt, wenn die Umsatzsteuer nach § 14 bzw. § 14a UStG geschuldet wird.
Die Risiken für eine derart verwaltete WEG sind hoch. Kommt es zu einer Überprüfung durch das Finanzamt, dann muss die WEG die unberechtigt ausgewiesene Steuer bezahlen. Über die Jahre kann sich hier ein wirklich große Steuerschuld zuzüglich 6% Verzinsung ergeben. Auf der anderen Seite kommt es bei den jeweiligen Eigentümern zur Rückforderung der fälschlicher Weise angemeldeten Vorsteuern.
Ab Eintragung der Umsatzsteuerpflicht in der Teilungserklärung wäre das Prozedere im Übrigen wie folgt:
1.) Die WEG würde die Kosten gegenüber den Eigentümern netto abrechnen und beim Hausgeld (mtl. Vorauszahlungen lt. Wirtschaftsplan und Abrechnungsspitze der Jahresabrechnung) 19% Umsatzsteuer aufschlagen.
2.) Die WEG würde Umsatzsteuererklärungen abgeben. Hierbei würde Sie als Umsatz die vereinnahmten Netto-Hausgelder melden und die entsprechende Umsatzsteuer anmelden. Gleichzeitig würde die WEG die der WEG in Rechnung gestellten Umsatzsteuerbeträge als Vorsteuerabzug geltend machen.
3.) Jeder Eigentümer könnte die Umsatzsteuer aus den Hausgeldzahlungen als Vorsteuerbeträge bei den FeWo-Vermietungsumsätzen geltend machen.
Hier ein Betrag zu diesem Thema vom Fachverlage HAUFE. Mittlerweile hat sich das UStG geändert. Früher war alles im § 14 UStG geregelt. Am rechtlichen Grundgedanken hat sich jedoch nichts geändert.
Nicht alle Eigentümer einer WEG wollen optieren
Eine WEG kann nur als ganzes optieren oder eben nicht. Sollte eine WEG nachträglich zur Umsatzsteuerpflicht optieren wollen, so müssen alle Eigentümer zustimmen und des weiteren ist die Optierung zur Umsatzsteuerplicht in der Teilungserklärung einzutragen. Das gleiche gilt natürlich auch andersrum, wenn die WEG keine Option zur Umsatzsteuerplicht mehr möchte.
Aus steuerlichen Gründen kann es jedoch sein, dass ein Eigentümer nicht der Optierung zur Umsatzsteuerplicht zustimmen möchte. Im Anhang gibt es ein Beispiel, dass zeigt, wie eine beispielhafte Abrechnung mit und ohne Option aussehen würde. Prinzipiell ist der Zahlbetrag bei der Abrechnung mit Option zur Umsatzsteuerplicht immer höher als der Zahlbetrag ohne Option zur Umsatzsteuerplicht.
Da es unter den Eigentümern auch Selbstnutzer gibt bzw. Kleinunternehmer i.S.d. § 19 UStG, welche keinen Vorsteuerabzug geltend machen können, würden diese Eigentümer nach Umstellung der Abrechnung aufgrund der Option zur Umsatzsteuerplicht immer mehr bezahlen als vorher. Diese Eigentümer werden im Normalfall einer Änderung der Teilungserklärung zur Option zur Umsatzsteuerplicht nicht zustimmen.
Da es hier keinen Mehrheitsbeschluss geben kann, hat jeder einzelne Eigentümer praktisch ein Vetorecht (Stichwort: Allstimmigkeit muss vorliegen) und niemand kann ihn ein Abstimmungsverhalten aufzwingen.
B E I S P I E L
Zuerst eine beispielhafte Abrechnung ohne Option zur Umsatzsteuerpflicht.
| AUSGABEN | Gesamtbetrag | Aufteilungs- maßstab | Ihr Anteil | |
| umlagefähige Kosten | ||||
| Hausmeister | 3.000,00 EUR | MEA | 500,00 EUR | |
| AllgemeinStrom | 600,00 EUR | MEA | 100,00 EUR | |
| Wasser/Abwasser | 1.800,00 EUR | lt.Abrechnung | 450,00 EUR | |
| Heizkosten | 6.000,00 EUR | lt.Abrechnung | 900,00 EUR | |
| Gebäudeversicherung | 1.200,00 EUR | MEA | 200,00 EUR | |
| Reparaturen Lohn | 900,00 EUR | MEA | 150,00 EUR | |
| 13.500,00 EUR | 2.300,00 EUR | |||
| nicht umlagefähige Kosten | ||||
| Reparaturen Material | 300,00 EUR | MEA | 50,00 EUR | |
| Verwaltungskosten | 1.500,00 EUR | Anz. Einheiten | 250,00 EUR | |
| 1.800,00 EUR | 300,00 EUR | |||
| Summe Kosten | 15.300,00 EUR | 2.600,00 EUR | ||
| Instandhaltungsrücklage | 1.200,00 EUR | MEA | 200,00 EUR | |
| Zusammenfassung | ||||
| Summe Kosten | 2.600,00 EUR | |||
| Instandhaltungsrücklage | 200,00 EUR | |||
| Gesamt | 2.800,00 EUR | |||
Nun eine beispielhafte Abrechnung mit Option zur Umsatzsteuerpflicht. Das auf den ersten Blick merkwürdige ist, dass der zu zahlende Betrag in der 1. Abrechnung ohne Option zur Umsatzsteuerpflicht 2.800,00 EUR beträgt und der Zahlbetrag auf der Abrechnung mit Option zur Umsatzsteuerpflicht mit 3.021,47 EUR sogar noch höher ist.
Hier darf man aber nicht vergessen, dass in dem Betrag von 3.021,47 EUR auch eine ausgewiesene Umsatzsteuer in Höhe von 482,42 EUR enthalten ist, welche Eigentümer mit umsatzsteuerpflichtigen Vermietungsumsätzen als Vorsteuer geltend machen können und dann letztendlich nur mit einem Betrag von 2.539,05 EUR belastet sind.
| AUSGABEN | Gesamtbetrag brutto | USt | Gesamtbetrag netto | Aufteilungs- maßstab | Ihr Anteil | |
| umlagefähige Kosten | ||||||
| Hausmeister 0% | 3.000,00 EUR | 0,00 EUR | 3.000,00 EUR | MEA | 500,00 EUR | |
| AllgemeinStrom 19% | 600,00 EUR | 95,80 EUR | 504,20 EUR | MEA | 84,03 EUR | |
| Wasser/Abwasser 7% | 1.800,00 EUR | 117,76 EUR | 1.682,24 EUR | lt.Abrechnung | 420,56 EUR | |
| Heizkosten 19% | 6.000,00 EUR | 957,98 EUR | 5.042,02 EUR | lt.Abrechnung | 756,30 EUR | |
| Gebäudeversicherung 0% | 1.200,00 EUR | 0,00 EUR | 1.200,00 EUR | MEA | 200,00 EUR | |
| Reparaturen Lohn 19% | 900,00 EUR | 143,70 EUR | 756,30 EUR | MEA | 126,05 EUR | |
| 13.500,00 EUR | 1.315,24 EUR | 12.184,76 EUR | 2.086,95 EUR | |||
| nicht umlagefähige Kosten | ||||||
| Reparaturen Material 19% | 300,00 EUR | 47,90 EUR | 252,10 EUR | MEA | 42,02 EUR | |
| Verwaltungskosten 19% | 1.500,00 EUR | 239,50 EUR | 1.260,50 EUR | Anz. Einheiten | 210,08 EUR | |
| 1.800,00 EUR | 287,39 EUR | 1.512,61 EUR | 252,10 EUR | |||
| Summe Kosten | 15.300,00 EUR | 1.602,63 EUR | 13.697,37 EUR | 2.339,05 EUR | ||
| Instandhaltungsrücklage | 1.200,00 EUR | 0,00 EUR | 1.200,00 EUR | MEA | 200,00 EUR | |
| Zusammenfassung | ||||||
| Summe Kosten | 2.339,05 EUR | |||||
| Instandhaltungsrücklage | 200,00 EUR | |||||
| Gesamt netto | 2.539,05 EUR | |||||
| Umsatzsteuer 19% | 482,42 EUR | |||||
| Gesamt brutto | 3.021,47 EUR | |||||
In diesem Beispielsfall hätte die WEG für das Abrechnungsjahr einen steuerpflichtigen Umsatz in Höhe von 14.897,37 EUR (Kosten 13.697,37 + Instandhaltungsrücklage 1.200,00) anzumelden und kann dabei einen Vorsteuerabzug in Höhe von 1.602,63 EUR geltend machen.
Da die Umsätze oft nach vereinnahmten Entgelten beim Finanzamt angemeldet werden, sieht die Umsatzsteuerjahreserklärung natürlich anders aus. In der Jahreserklärung tauchen beim Umsatz sämtliche Hausgeldeingangszahlungen (netto) abzgl. sämtlicher Hausgeldausgangszahlungen (netto) eines Jahres auf. Hausgeldzahlungen sind alle Zahlungen, egal ob Zahlungen aufgrund eines Wirtschaftsplanes, Sonderumlagen oder Abschlusszahlungen.
Auch der Vorsteuerbetrag in der Umsatzsteuerjahreserklärung wird nicht dem Vorsteuerbetrag aus der Abrechnung entsprechen, denn in der Jahreserklärung werden alle in einem Jahr der WEG in Rechnung gestellten Umsatzsteuerbeträge angemeldet. Hingegen wird in der Abrechnung (beispielsweise bei den Heizkosten) der tatsächliche Verbrauch abgerechnet, während im laufenden Jahr die WEG die Vorsteuern aus den Vorzahlungen an die Versorger geltend macht.
Tipp: Die Gesamtabrechnung einer WEG hat (im Gegensatz zu den Einzelabrechnungen) periodisch zu erfolgen, d.h. es werden sämtliche Geldflüsse eines Jahres dokumentiert. Daher ist es recht einfach, eine Umsatzsteuerjahreserklärung aus der Gesamtabrechnung zu fertigen, wenn die Umsätze nach vereinnahmten Entgelten angemeldet werden.