Hausverwaltung Usedom - Blogbeitrag
Eine umsatzsteuerpflichtig vermietende Ferienwohnung ohne Vorsteuerabzug beim Hausgeld
[01.03.2017]
Ja, das gibt es massenhaft. Die meisten Ferienwohnungen auf Usedom befinden sich in Anlagen mit mehreren Wohnungen und damit in Wohneigentümergemeinschaften (WEG). Sämtliche laufende Kosten der Anlage werden von der WEG gezahlt und die Eigentümer zahlen ein monatliches Hausgeld. Im nächsten Jahr auf der Eigentümerversammlung (ETV) gibt es dann die Jahres- und Einzelabrechnung für das Vorjahr.
Obwohl viele Vermieter von Ferienwohnungen umsatzsteuerpflichtig vermieten, also monatlich die Umsatzsteuer aus den Mieteinnahmen an das Finanzamt abführen und damit grundsätzlich einen Anspruch auf Vorsteuerabzug haben, stellen diese fest, dass die Beträge in den Jahres- und Einzelabrechnungen alle brutto sind. Folglich können diese umsatzsteuerpflichtig vermietenden Eigentümer keinen Vorsteuerabzug aus den anteiligen, von ihnen bezahlten Kosten der WEG geltend machen. Dabei enthalten die Kostenpositionen der Jahres- und Einzelabrechnungen viele Kosten mit gezahlter Umsatz wie z.B. Strom, Gas, Wasser und Handwerkerleistungen.
Die meisten WEG haben in der Gemeinschaftsordnung nicht zur Umsatzsteuerpflicht optiert und erzielen daher ausschließlich umsatzsteuerfreie Leistungen gemäß § 4 Nr. 13 UStG und dürfen folglich keine gesonderte Umsatzsteuerbeträge in den Jahres- und Einzelabrechnungen ausweisen.
Durch diese Konstellation geht die Geltendmachung der durch die WEG gezahlten Umsatzsteuer verloren. Dieses versuchen viele Hausverwalter auf der Insel Usedom wissentlich oder unwissentlich zu umgehen, indem sie dennoch bei WEGs ohne Optierung zu Umsatzsteuer in den Jahres- und Einzelabrechnungen gesonderte Umsatzsteuerbeträge ausweisen. Mehr dazu in diesem Artikel.
Sehr vielen Eigentümern ist der verloren gegangene Vorsteuerabzug aus den Kosten der WEG egal, wenn sie als FeWo-Vermieter die Kleinunternehmerregelung in Anspruch nehmen und somit sowieso keinen Vorsteuerabzug haben. Bzw. über 90% der vermieteten Wohnungen in Wohneigentümergemeinschaften sind langfristig vermietete Wohnung. Auch hier haben die Vermieter keinen Vorsteuerabzug, da die langfristige Vermietung gemäß § 4 Nr. 12 UStG umsatzsteuerfrei erfolgt.
Sollte Ihre WEG nicht in der Gemeinschaftsordnung zur Umsatzsteuerpflicht optiert haben und Sie finden dennoch in Ihren Jahres- und Einzelabrechnungen Positionen mit den Worten Umsatzsteuer oder Vorsteuern, dann sollten Sie schnellstens reagieren und die Abrechnungen (auch alte Jahre) berichtigen lassen. Ihr Steuerberater wird Sie hier beraten können.